Combien vous coûtera l'assurance prêt hypothécaire — et quelle part devra être payée comptant ?

Un pourcentage de la totalité du prêt, par paliers

L'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur, pas vous, et c'est vous qui la payez. C'est elle qui rend légale une mise de fonds inférieure à 20 % : sous ce seuil, aucun prêteur ne peut consentir le prêt sans couverture, de sorte que la prime est une condition du financement et non un produit entre lesquels vous choisissez.

Le taux progresse par paliers, non par pente

Il existe trois paliers — 2,80 % jusqu’à 85,00 % · 3,10 % jusqu’à 90,00 % · 4,00 % jusqu’à 95,00 % — et chacun est un pourcentage fixe de la totalité du prêt. C'est le point à comprendre avant de décider du montant de votre mise de fonds : une mise de fonds qui s'arrête à cent dollars d'un seuil ne coûte pas cent dollars de plus, elle est facturée au pourcentage supérieur sur chaque dollar du prêt. Le tableau ci-dessous chiffre exactement cela.

La prime s'ajoute au prêt. La taxe sur la prime, non

La prime elle-même est capitalisée — ajoutée à votre emprunt et remboursée avec intérêts sur tout l'amortissement. La taxe de vente provinciale prélevée sur cette prime ne peut pas être financée. Elle est exigible comptant le jour de la signature, soit précisément le jour où l'acheteur qui n'avait prévu qu'une mise de fonds et des frais de notaire découvre qu'il lui manque de l'argent.

Les plafonds, et qui les fixe

L'assurance s'arrête sous 1 500 000,00 $ : à ce prix ou au-delà, 20 % de mise de fonds devient la seule voie, quel que soit votre revenu. L'amortissement assuré est de 25 ans, porté à 30 pour un premier acheteur ou une habitation neuve — une règle fédérale, et non une concession que l'on peut demander à son prêteur. Le barème des primes, lui, relève de la tarification publiée par les assureurs et non de la loi : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty ont historiquement tarifé un achat standard de façon identique, et ce sont trois sociétés distinctes qui pourraient cesser de le faire.

Ce que cette page ne chiffre pas

Quatre cas exigent chacun un renseignement que cette page ne demande pas, et une réponse erronée serait pire qu'une omission déclarée : une mise de fonds empruntée plutôt qu'épargnée, tarifée plus cher au-delà de 90 % ; un travailleur autonome dont le revenu n'est pas validé par un tiers ; la couverture de portefeuille qu'un prêteur souscrit sur un prêt à 80 % ou moins du rapport prêt-valeur, qui vous parvient normalement sous forme de taux plutôt que de prime ; et les achats locatifs ou de résidence secondaire, tarifés différemment.

La part qui ne peut pas être ajoutée au prêt

Trois provinces prélèvent une taxe de vente sur la prime d'assurance, payable comptant à la signature plutôt que financée avec le reste. Sur la prime de 16 740,00 $ du tableau ci-dessus :

Toutes les autres provinces et tous les territoires ne prélèvent rien sur la prime.

Deux points sont couramment rapportés de travers. Le Manitoba ne figure pas dans cette liste : il a exempté l'assurance hypothécaire de sa taxe de vente au détail en juillet 2020, et les documents de vulgarisation qui le nomment encore — y compris la page de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada — ne sont pas à jour. Et le taux québécois n'est pas un nombre mais un calendrier : il varie selon la date de signature, de sorte qu'une signature en janvier coûte plus cher qu'en décembre pour le même achat.