Déduire les intérêts hypothécaires d'un immeuble locatif (ligne 8710 du T776)

Sur le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles, la ligne 8710 vise les « intérêts et frais bancaires ». Votre paiement hypothécaire n'est pas une dépense : c'est l'agrafage de deux choses, dont une seule est déductible. La portion en intérêts constitue le coût de l'emprunt et se déduit de votre revenu locatif. La portion en capital acquiert un actif, et ne se déduit pas.

Le fondement est l'alinéa 20(1)c) de la Loi de l'impôt sur le revenu, qui admet les intérêts sur de l'argent emprunté en vue de tirer un revenu. C'est l'*usage* des fonds qui compte, et non la garantie qui les couvre — d'où le fait que les intérêts d'un prêt garanti par votre résidence mais servant à acquérir un immeuble locatif sont généralement déductibles, tandis que ceux d'un prêt garanti par le locatif mais servant à acheter une voiture ne le sont généralement pas.

Votre relevé hypothécaire annuel complique souvent les choses plutôt que de les simplifier : beaucoup indiquent le total versé et le solde de clôture sans ventiler les paiements de l'année en leurs deux moitiés. Cette ventilation est précisément ce que produit un échéancier d'amortissement, et précisément ce qu'un relevé bancaire omet fréquemment.

En début d'amortissement, la majeure partie de chaque paiement sert aux intérêts : la part déductible est donc élevée. À mesure que le solde diminue, la portion en intérêts rétrécit et la portion en capital grossit — le paiement demeure identique et la fraction déductible décline, année après année, pendant toute la vie du prêt.

Le tableau ci-dessous présente les quatre premières années d'un prêt locatif courant. La déduction baisse en dollars comme en proportion, sur des paiements identiques. Un propriétaire qui établit son budget d'après le chiffre de l'an dernier se trompera légèrement chaque année, toujours dans le même sens.

Deux points de plus que l'arithmétique ne tranche pas à votre place. Si l'immeuble n'a été loué qu'une partie de l'année, seuls les intérêts de cette période sont déductibles, et les dates vous appartiennent : aucun échéancier ne sait à quel moment un immeuble est devenu locatif. Et lorsqu'un immeuble sert en partie à un usage personnel, les intérêts se répartissent sur une base raisonnable, ce qui relève du jugement et non du calcul.