Valeur nette et ratio prêt-valeur : où se situe la barre des 80 %

Le ratio prêt-valeur, c'est votre solde divisé par la valeur de l'immeuble, et c'est le rapport auquel se rattache chaque règle hypothécaire au Canada. Sous 80 %, le prêt est conventionnel ; au-delà, il est à ratio élevé et ne peut exister sans assurance prêt hypothécaire — d'où le seuil de 20 % de mise de fonds que tout le monde connaît.

La même barre régit le refinancement, et c'est là que l'on se fait prendre. Vous pouvez emprunter contre votre maison jusqu'à 80 % de sa valeur — et non jusqu'à concurrence de votre valeur nette. Ces deux montants ne coïncident que si vous ne devez rien. Sur un prêt encore en cours, le montant réellement accessible correspond à 80 % de la valeur *moins le solde que vous devez déjà*, et l'écart entre ce montant et votre valeur nette représente les 20 % contre lesquels le prêteur ne prêtera pas.

Une marge de crédit hypothécaire autonome s'arrête plus bas encore, à 65 % de la valeur. Combinée à un prêt amortissable, elle peut atteindre les mêmes 80 %, à condition que la portion renouvelable demeure sous 65 % à elle seule.

Comme le plafond est un pourcentage de la valeur et que votre solde est fixe, chaque dollar d'évaluation ajoute quatre-vingts cents de marge d'emprunt — jusqu'à ce que le solde soit couvert, après quoi il n'y a plus rien à soustraire. Le tableau ci-dessous le montre : à solde inchangé, deux évaluations distantes de 75 000 $ diffèrent de 60 000 $ quant au montant empruntable.

Cela signifie aussi qu'une évaluation faible ne réduit pas simplement vos options en proportion : sous une certaine valeur, il n'y a plus d'option du tout, parce que 80 % de cette valeur n'excède pas ce que vous devez déjà. C'est la ligne du milieu du tableau, et c'est la position dans laquelle bien des emprunteurs se sont retrouvés après 2022.

C'est l'évaluation du prêteur qui fait foi, et non l'estimation d'un site d'annonces ni le prix de vente de la maison d'un voisin. L'évaluation est commandée par le prêteur et payée par vous, et c'est la première chose à établir si l'un de ces calculs doit porter un projet.