Comment se calcule une pénalité hypothécaire au Canada

Rompre un prêt fermé avant l'échéance déclenche des frais de remboursement anticipé, et au Canada il s'agit presque toujours du plus élevé de deux montants. Le premier est trois mois d'intérêts sur le solde remboursé : un calcul simple, et c'est habituellement ce qui est facturé sur un prêt fermé à taux variable. Le second est un différentiel de taux d'intérêt — le DTI — destiné à indemniser le prêteur des intérêts qu'il ne percevra plus jusqu'à l'échéance du terme.

Sur un prêt à taux variable, le DTI ne s'applique normalement pas : il n'existe aucun taux fixe auquel mesurer un différentiel. Sur un prêt fermé à taux fixe, il s'applique généralement — et c'est ce montant qui fait les manchettes.

Le différentiel correspond à votre taux contractuel moins un taux de comparaison, multiplié par le solde et par le temps restant. Tout le débat porte sur le choix du taux de comparaison. Les monolignes et la plupart des caisses retiennent le taux qu'ils *offrent* actuellement pour un terme le plus proche du temps qu'il vous reste ; si ce taux égale ou dépasse votre taux contractuel, il n'y a pas de différentiel et vous payez le plancher de trois mois.

Les grandes banques retiennent leur taux *affiché* pour le même terme résiduel, puis en soustraient le rabais qui vous avait été consenti — l'écart entre le taux affiché le jour de la signature et le taux que vous avez réellement obtenu. Les taux affichés se situent bien au-dessus de ce que paie n'importe quel client : en soustraire votre rabais produit donc un taux de comparaison nettement inférieur à votre taux contractuel, et un différentiel là où l'autre méthode n'en trouve aucun. Plus votre rabais initial était généreux, plus la pénalité est lourde.

Deux conséquences méritent d'être connues avant toute signature. La méthode est une clause de votre contrat et ne se négocie pas au moment de la rupture. Et un prêt consenti par une personne physique est visé par l'article 10 de la Loi sur l'intérêt, qui plafonne les frais à trois mois d'intérêts dès lors que le prêt a plus de cinq ans — une protection qui surprend ceux qui détiennent le même prêt depuis longtemps.