Le terme et l'amortissement ne sont pas le même chiffre

Dans la plupart des pays, un prêt hypothécaire est consenti pour toute sa durée à un seul taux. Au Canada, non. Votre amortissement — vingt-cinq ans en général — est l'échéancier à partir duquel votre paiement est calculé. Votre terme — cinq ans ou moins en général — est la durée pendant laquelle le prêteur est lié par le taux et les conditions de votre contrat. À son échéance, le solde devient exigible et, en pratique, vous le renouvelez.

Le paiement auquel vous avez consenti découle donc d'un plan de vingt-cinq ans auquel vous n'avez pas consenti. Vous en avez accepté cinq années. Tout le reste relève d'une négociation que vous n'avez pas encore eue, à un taux que personne ne connaît.

En début d'amortissement, la quasi-totalité de chaque paiement sert aux intérêts. Le tableau ci-dessous en montre la conséquence : après un terme complet de cinq ans sur un prêt courant, vous avez versé six chiffres d'intérêts et devez encore près des neuf dixièmes du montant emprunté. Le solde que vous reportez à votre premier renouvellement est presque celui du départ.

Cela recadre la valeur des deux négociations. Négocier durement un bon taux à l'origine porte sur cinq années d'une dette de vingt-cinq ans. Négocier tout aussi durement à chaque renouvellement porte sur les vingt autres — sur un solde qui a à peine bougé. La plupart des emprunteurs consacrent leurs efforts dans l'ordre inverse, et les prêteurs le savent : l'offre de renouvellement qui arrive par la poste n'est fréquemment pas le meilleur taux du prêteur.

Cela explique aussi pourquoi la pénalité de rupture pèse si lourd. Si votre terme est de cinq ans et que votre situation change la troisième année — un déménagement, une séparation, un taux qu'on ne peut laisser passer — vous ne renoncez pas à un petit reliquat. Vous rompez un contrat portant sur l'essentiel de votre capital initial.

Allonger votre amortissement abaisse votre paiement et augmente le total des intérêts, puisque la dette dure plus longtemps. Le raccourcir produit l'inverse. Ce levier concerne la capacité de payer, et c'est celui que la plupart des gens comprennent.

Choisir un terme ne modifie en rien votre paiement, sauf si le taux change. C'est un pari sur l'évolution des taux, et une décision sur la durée pendant laquelle vous souhaitez conserver la possibilité de partir. Un terme plus court réduit l'exposition aux pénalités et multiplie les renouvellements ; un terme plus long fait l'inverse. Ni l'un ni l'autre n'est en soi un moyen de payer moins d'intérêts.